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黃其森：我們這幾年做瞭很多佈局，比如說堅持高周轉，現在90%以上都是高周轉的，基本上是做到瞭七到八個月項目拿到就要開盤，我們跟每一個團隊這都是鐵定的紀律，就是考核的指標。北京院子開盤一年半的時間，整個項目要清盤。主要在開盤半年時間內，大部分資金要能夠回籠。
圖為 泰禾·北京院子項目效果圖
盡管對外宣稱側重於多個一線城市，2013年下半年還會在上海等長三角區域有所佈局，但泰禾明顯已將發展的主要戰場駐營在首都。在今年上半年合計花費的近百億拿地資金中，有超過六成流向瞭北京。
"原來為什麼不敢拿地？坦率的講，我感覺還沒有準備好，隻敢在福建去做規模，經過這麼多年的積累，包括院子的沉淀，再加上泰禾作為上市公司，這幾年吸引瞭不少優秀人才加盟，我們也是今年才敢做這些項目。"黃其森在接受新浪樂居采訪時一度反駁，泰禾並非追逐每一塊高價地，"我們不是每一塊地都會搶，內部考慮後我們也會放棄一些優良地塊。"
"項目集中更能解決問題。另外其他的市場，不要說跟北京，跟福建都不能比。今年我們還是做瞭很多的調整，但大傢不一定知道。原來我們派瞭一些團隊到西安、到武漢，後來發現西安房價六七千，還不如福建一個縣，就果斷撤回來瞭。包括前幾年為瞭做運河岸上的院子，我們主動把呼市的地給退掉瞭，感覺那邊做兩千畝還不如在北京做兩個項目。"
激進泰禾高周轉開啟擴張北京模式
人們仍停留在質疑高速擴張的泰禾能否在北京站穩腳跟的層面，而黃其森已經開始關心，他要采取什麼利器才能在小額貸突圍北京市場後帶領泰禾向前走得更遠。
內容來自sina新聞
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/17452331160.shtml
黃其森：做房地產眼光很重要，前瞻性很重要。我給大傢舉個例子，運河岸上的院子，04、05年的時候一平米賣一萬，還不好賣，滿頭大汗。我當時跟大傢說，我看的是三到五萬，長遠是八到十萬，其實還是一種眼光。如果說簡單的跟周邊的項目做參照，可能還有個問題，因為開發的水準，包括產品，包括每個公司對利潤率的要求或者開發的模式，其實差別還是非常大的。所以應該動態的來看這個事情。當然也不是一味的就說是漲。如果按照傳統的思維，當時大傢感覺夏傢胡同泰禾一定會拿，但是我們也是舉到三萬多樓面地價就撤瞭。我們一定要考慮這個產品適合不適合我們做，我們的優勢能不能發揮出來，所以可能還是要經過測算的，應該說這是一個比較專業、比較綜合的因素。
隻是，即便已經做好萬全準備，高杠桿的豪門遊戲一旦落敗，泰禾就會從眾人仰望的神壇跌入深淵。大手筆投入會否淪為火中取栗？泰禾會否成為第二個綠城？這些審慎的擔憂顯然未入黃其森的大腦。在上半年幾乎月入一地的節奏下，雖然即將用光2013年全年拿地計劃金額，但這位集團領導人已經決定申請上市公司的二度拿地授權，在旗下多個項目即將入市的下半年，黃其森不會停下，土地市場將會繼續上演泰禾的激進神話。
記者：一般的開發商在拿地的時候，可能會過多考慮周邊商品房的房價，你們有沒有考慮項目在拿地的時候，這個項目未來預期的情況？
記者：運河岸上的院子消化時間比較長，像北京的新項目預計用幾年的時間把它全部消化掉？
激進泰禾的背後，更多是黃其森個人樂觀看待市場的見解。
在宣傳北京的高端產品時，泰禾也絲毫不吝筆墨。8月7日，泰禾租下故宮之畔的太廟作為泰禾•北京院子首次產品發佈會的推介場地，當日皇城雅集，場面宏大，還邀請到瞭表演藝術傢王剛、國際影星章子怡和華遠地產總裁任志強等大腕捧場，場地與人力投入尚不可考，但勢必極其高昂。
"我們不可能像萬科那樣做全國化的開發商，北京也是我們的主場，畢竟進來有十年的時間。"2004年，泰禾試探性的在北京打造其第一個豪宅項目--運河岸上的院子，經過市場調研，黃其森決定在一期銷售結束後立刻封盤，幾乎推倒重造，並興建豪華會所，最終將當年單價不足萬元產品售價提升至今日的3億元/套起售。
新浪樂居訊(記者 劉乾超)泰禾集團董事長黃其森打趣地說，"連恒大都到北京來瞭，這驗證瞭我們原來講的，在北京，什麼項目都可以做，什麼項目都能做得好。"
泰禾的思路是這樣的：假設運河岸上的院子，加上孫河、臺湖及石景山共五個項目分散在五個城市，就必須配備五個管理團隊，分散管理難道不更具風險？
開發商通常認可一個觀點，即在北京進行任何模式的房地產開發都需要承擔相當大的風險，但黃其森不這麼想，他認為慣常操盤高端項目的泰禾如果進軍三四線城市，開發失敗的可能性反倒比深耕北京大得多。
質疑的聲音從來沒有停止。在憂慮泰禾的聚焦北京模式能否得其所願的同時，媒體時刻也在關心泰禾的資金鏈吃緊問題，股東憂慮，泰禾集團凈利潤的增長能否超過總營業收入4倍的土地投入？
出身於銀行高管的黃其森再度巧妙地直面瞭質疑，他恰恰認為自己擅長於風險管控，用高周轉規避高投入帶來的運營危機是他給出的答案。
"為什麼高周轉？坦率地說，房地產這幾年主要還是應對政策變化，高周轉能夠有效地規避政策和市場風險。當然我們也看好未來，但是很重要的是要把風險迅速規避掉。"
在舉出一系列例子證明泰禾熟悉市場、瞭解市場，專業團隊在規劃、定位、設計及營銷等方面具備專業水準後，他說，即便是巨大投入的高端項目，也可以實現高周轉，"我們經常講落袋為安"。
泰禾集團2012年地產領域銷售額首次超過百億，在北京新補充四個項目後，2013年能否克服高端項目銷售周期較長的劣勢完成銷售額翻番任務？采訪中黃其森無數次給出瞭勝利之匙--高周轉。
以下為黃其森接受專訪的部分內容：
記者：泰禾地產總部有沒有可能到北京來？
黃其森：泰禾是個上市公司，當時地方政府有一些要求，大傢都可以理解，有關稅收相關的。所以總部一時半會很難搬到北京。但實際上我們很多職能都已經放在北京瞭，比如說設計研發中心，比如品牌，還有泰禾這幾年商業地產發展的比較快，我們招商中心是放在上海，因為國際一線的品牌70%除瞭在香港以外，都在上海，所以可以說泰禾是雙總部也好，我們能做這樣的產品，特別是設計研發部門我們還是利用北京這種平臺。
運河岸上的院子的單項成功帶給瞭黃其森駐紮北京的最初信心，對當前經濟形勢的樂觀以及團隊的人才儲備達到成熟階段，保守泰禾在運河系院子操盤的第十年終於迸發瞭激進的勇氣。
堅定於需求支撐銷售的信念，短短數月內，黃其森帶領發跡於福建的泰禾極近瘋狂之事，在北京連拿四幅地塊，豪擲資金超過60億，進一步擴充其豪宅儲備。而這僅僅是個開始，"下半年還會繼續拿地。"
引人關註的土地購置幾乎全部來自這裡：1月24日，以18.5億元競得朝陽區孫河地塊，將中央別墅區的樓面價推高至29000元/平方米；4月11日，以19.3億元競得通州區臺湖地塊；5月20日，憑借11.25億力壓龍湖、華遠等21傢房企，再下臺湖一城；6月27日，與北京華瀾恒泰房地產開發有限公司組成聯合體競得石景山區銀河商務地塊，花費14.3億元；僅前六個月，泰禾已為在京土地儲備投入瞭63.35億元。
泰禾的動作正宣告瞭他們的戰略：把雞蛋放進一個籃子裡。
記者：不擔心這麼一個高端的項目，這麼短的時間把它清完，以後的溢價空間可能就得不到瞭？
黃其森：確實可能會有這樣的問題，但是泰禾現在作為一個上市公司，可能要考慮到每年的銷售跟利潤的比例，拿項目還是堅持高周轉，北京院子這個項目的定位跟運河岸上的院子已經是發生瞭很大的差別。比如人傢做一個項目能夠有一個億的利潤，我可能一個項目利潤低一點，四千萬、五千萬，但是我能做三個，最後的利潤率實際上一點都不差。現在來看，比較大的房地產開發商、開發企業這種高周轉、快速是必須的，不是說哪一傢特別有這樣的要求。我們也是符合這個潮流的。
記者：大概三到五年左右，像北京、上海這樣的城市的房價大概會是怎樣的趨勢？
黃其森：一線城市肯定不會跌，為什麼？人口支撐在這裡。而且現在還是有很多資源往一線城市集中，也就是我們今年為什麼說一線城市能夠提前半年搶先下手，就是因為我們這麼多年對一線城市的瞭解、熟悉。為什麼高周轉呢？就是能夠把風險控制好。
記者：您剛才一直說規避風險，未來北京可能面臨一個狀況，既限購，又實施瞭房產稅，泰禾在規避風險上有什麼預案？
黃其森：現在產品裡面90%都是走快消的，或者走一些改善性。像運河岸上的院子這種頂尖高端的，基本上很少去做這種產品瞭。但這一波的需求量還是非常大的。我相信不管今後政策怎麼出臺，一定會考慮大多數人的感受，我希望經濟能夠向上發展。我們還是通過快消規避風險。
從未進京的恒大7月花費35.6億在昌平拿下一宗"限房價、競地價"的宅地，在那之前，樓市競爭最為激烈的北京從未被納入恒大發展戰略之中。前者的轉變讓黃其森更加篤信他的觀點--北京強大的需求量能夠為開發商的所有類型產品提供銷售依托，他的豪宅位居此列。
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